En esta guía verás si un extranjero puede comprar casa en Menorca, cómo se pide el NIE, el proceso de compra paso a paso, los impuestos y lo que pagarás cada año como propietario no residente.
¿Puede comprar una casa en Menorca un extranjero?
Sí. Los nacionales de un Estado miembro de la UE no tienen limitación por nacionalidad. Los de fuera de la UE, también los británicos, pueden tenerla si el inmueble está en una zona declarada de acceso restringido, y entonces hace falta una autorización militar.
La Ley 8/1975 y las zonas de acceso restringido
La Ley 8/1975 permite declarar zonas de acceso restringido a la propiedad por extranjeros. En una zona declarada, un extranjero necesita autorización militar para adquirir terrenos o edificios, y notarios y registradores la exigen. Quedan exceptuados los centros y zonas de interés turístico nacional (art. 18).
Una disposición adicional, añadida por la Ley 31/1990, dice que esas limitaciones no rigen para las personas físicas con nacionalidad de un Estado miembro de la UE. Un comprador alemán o neerlandés queda fuera del régimen. Uno británico no, porque el Reino Unido ya no es Estado miembro.
No hemos verificado qué zonas hay declaradas en Menorca. Antes de pagar unas arras, pregunta al notario si el inmueble está en una zona declarada y si necesitas la autorización.
El NIE: qué es y cómo se pide
El NIE (número de identidad de extranjero) es el número con el que España identifica a los extranjeros. Lo asigna la Policía Nacional a quienes tienen intereses económicos, profesionales o sociales en España.
- Documentos: formulario EX15 y justificante de pago de la tasa 790, código 012. La plataforma ONE añade que el formulario se presenta por duplicado, con el pasaporte original y una copia.
- Tasa: 9,84 € en el momento de comprobarlo.
- Dónde: en persona, en una Oficina de Extranjería o comisaría. Si no estás en España, a través de un consulado español.
- Plazo: la Policía debe resolver en un máximo de cinco días desde que la solicitud entra en el registro. Si no lo hace, el silencio es desestimatorio.
La sede policial no indica qué motivo basta para comprar una vivienda. Sin NIE la escritura no se puede inscribir en el Registro de la Propiedad (Ley Hipotecaria, art. 254.2; RD 1065/2007, art. 20.1). Pregunta al notario qué más necesita.
El proceso de compra, paso a paso
Este es el orden habitual de una compra de vivienda en España. La tabla da la fuente de cada paso. Solo el NIE tiene un plazo oficial; para el resto no damos duraciones.
| Paso | Qué ocurre | Quién interviene | Fuente |
|---|---|---|---|
| 1. Elegir la vivienda y revisar su documentación | Se pide la nota simple y se comprueban cargas, certificado energético, recibo del IBI y referencia catastral. | Comprador | Notariado |
| 2. NIE | Se solicita con el formulario EX15 y la tasa 790-012. Resolución en un máximo de cinco días desde la entrada en el registro. Sin NIE la escritura no se puede inscribir en el Registro de la Propiedad (Ley Hipotecaria, art. 254.2; RD 1065/2007, art. 20.1). | Policía Nacional | Policía Nacional |
| 3. Arras | Si son penitenciales: si desiste el comprador, las pierde; si desiste el vendedor, las devuelve duplicadas. | Comprador y vendedor | Código Civil, art. 1454 |
| 4. Comprobaciones del notario | El notario comprueba la identidad, los títulos, las cargas, los medios de pago y el titular real. | Notario | Notariado |
| 5. Escritura pública | Se firma ante notario, que explica las obligaciones fiscales y el reparto de gastos. | Comprador, vendedor y notario | Notariado |
| 6. Impuestos | El ITP (o, en obra nueva, el AJD) se presenta con el modelo 600 en la ATIB en el plazo de un mes y se paga en línea o en una entidad colaboradora. | Comprador | ATIB |
| 7. Inscripción en el Registro de la Propiedad | Se inscribe la escritura. El notario puede enviar la copia electrónica al Registro. | Registro | Notariado |
Qué comprobar antes de firmar
- Nota simple: extracto del Registro de la Propiedad. Sirve para ver quién es el titular y qué cargas tiene la finca antes de entregar unas arras.
- Certificado energético: en la venta de un edificio existente se anexa al contrato una copia del certificado de eficiencia energética registrado (Real Decreto 390/2021).
- IBI y referencia catastral: el notario solicita el recibo del IBI y la referencia catastral. El valor de referencia del Catastro puede fijar tu base del ITP.
- Cédula de habitabilidad: el Notariado dice que algunas comunidades autónomas la exigen. No hemos leído una fuente que lo concrete para Baleares; pregúntalo al notario.
- Zona de acceso restringido: si no eres nacional de la UE, pregunta al notario si aplica la Ley 8/1975.
- Residencia del vendedor: si es no residente, se aplican la retención del 3 % y la regla de la plusvalía que se explican más abajo.
La nota simple del Registro
La nota simple es una información del Registro que identifica la finca, sus titulares y sus cargas. Refleja la situación en la fecha en que se expide, así que conviene pedirla poco antes de firmar. No damos importe porque no hemos leído la tarifa oficial.
Defectos ocultos y plazos
El vendedor responde de los vicios ocultos de lo que vende (Código Civil, art. 1484). Las acciones por esos defectos se extinguen a los seis meses desde la entrega (art. 1490). Si ves algo raro, el notario o un asesor te dirán cómo reclamar dentro del plazo.
Impuestos y gastos de la compra
Depende de quién vende. A un particular se le compra con ITP, que en Baleares va del 8 % al 13 % según el valor. A una promotora, o en cualquier venta con IVA, se paga IVA del 10 % más AJD. La escala completa, los tipos reducidos y los ejemplos están en la guía de impuestos y gastos de la compra en Baleares.
| Concepto | Cuánto | Quién paga | Fuente |
|---|---|---|---|
| ITP en segunda mano comprada a un particular | Escala del 8 % al 13 %, cada tipo sobre su tramo. Sin AJD gradual | Comprador | ATIB · TRLITP, art. 31.2 |
| Obra nueva: IVA y AJD | IVA del 10 % más AJD del 1,5 %, o del 2 % sobre todo el valor si es de 1.000.000 € o más | Comprador | Ley del IVA, art. 91 · DL 1/2014, arts. 15 y 17 bis |
| Plusvalía municipal | Sin cifra: depende del municipio y del caso | Vendedor; el comprador es sustituto si el vendedor es persona física no residente | TRLRHL, art. 106 |
| Retención si el vendedor es no residente sin establecimiento permanente | 3 % de la contraprestación | El comprador la retiene e ingresa | TRLIRNR, art. 25.2 |
| Notaría y registro | Sin cifra: no hemos leído los aranceles | A falta de pacto, el vendedor paga los derechos de la escritura matriz; el comprador, la copia y el Registro | Notariado |
| Gestoría | Sin cifra | Quien la contrate | Sin fuente oficial de importes |
El ITP se calcula sobre el mayor entre el precio, el valor declarado y el valor de referencia del Catastro (TRLITP, art. 10.2). Un ejemplo: una vivienda de segunda mano de 300.000 €, sin tipos reducidos, paga 24.000 € de ITP, el 8 % de 300.000 €. A esa cifra se suman notaría, registro y gestoría.
Con el coste claro, el siguiente paso es mirar qué hay en el mercado: villas en venta en Menorca.
Cómo se paga: transferencia, efectivo y retención del 3 %
En la escritura consta cómo se ha pagado el precio y quién es el titular real (Notariado). Dos reglas afectan al pago.
- Efectivo. Se prohíben los pagos en efectivo de 1.000 € o más cuando una de las partes es empresario o profesional. El límite es de 10.000 € si quien paga es una persona física que acredita no tener domicilio fiscal en España y no actúa como empresario o profesional (Ley 7/2012, art. 7). El criterio es la residencia fiscal, no la nacionalidad.
- Retención del 3 %. Si el vendedor es no residente y no tiene establecimiento permanente en España, el comprador retiene e ingresa el 3 % de la contraprestación (TRLIRNR, art. 25.2). Pregunta al notario o a un asesor fiscal cómo se presenta.
Hipoteca para no residentes
No hemos encontrado una fuente oficial sobre las condiciones de una hipoteca para no residentes, así que no damos porcentajes de financiación ni tipos: dependen de cada banco. Lo que sí tiene fuente es el reparto de gastos. Desde la Ley 5/2019, el cliente paga la tasación y la copia de la escritura si la pide; la entidad paga la gestoría, la escritura del préstamo y el registro (Banco de España).
Lo que pagas cada año como propietario no residente
Si vives fuera de España y la casa es para tu uso, declaras cada año una renta imputada en el modelo 210 del Impuesto sobre la Renta de No Residentes. Las instrucciones de la Agencia Tributaria fijan la regla:
- La renta es el 1,1 % o el 2 % del valor catastral, sin deducir gastos y en proporción a los días que eres propietario. El porcentaje depende de cuándo revisó el municipio sus valores catastrales.
- El tipo es del 19 % para residentes de la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein, y del 24 % para residentes de otros países.
Ejemplo con un valor hipotético, no una vivienda real: con un valor catastral de 100.000 €, la base es de 1.100 € al 1,1 %. Al 24 % la cuota es de 264 €; al 19 %, de 209 €. Cálculo propio.
Plazos del modelo 210: la renta imputada de 2025 se declara entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2026. Desde la renta de 2026, el plazo va del 1 de abril al 31 de diciembre del año siguiente (nota de la Agencia Tributaria sobre la Orden HAC/623/2026).
El IBI es un impuesto aparte. No damos cifra porque lo fija cada ayuntamiento.
Qué cambia si eres de la UE o de fuera
Cambian dos cosas: la aplicación de la Ley 8/1975, que depende de la nacionalidad, y el tipo de la renta imputada, que depende de la residencia. La escala del ITP y el visado de oro no cambian. El límite de efectivo tampoco depende de la UE: lo marca la residencia fiscal.
| Aspecto | Criterio | UE/EEE | Fuera de la UE/EEE (incluido el Reino Unido) | Fuente |
|---|---|---|---|---|
| Ley 8/1975 (zonas de acceso restringido) | Nacionalidad | Las limitaciones no rigen para personas físicas nacionales de un Estado miembro de la UE | Rige si el inmueble está en una zona declarada. Zonas de Menorca: no verificadas | BOE, Ley 8/1975 |
| Tipo de la renta imputada | Residencia | 19 % (UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein) | 24 % | Agencia Tributaria |
| Escala del ITP | Ninguno | Igual para todos: del 8 % al 13 % | Igual | ATIB |
| Visado de oro | Ninguno | Sin contenido desde el 3 de abril de 2025 | Igual | BOE, Ley 14/2013 |
Esta tabla no cubre convenios de doble imposición ni otros supuestos que no hemos leído. Consulta a un asesor fiscal si tu caso los incluye.
¿Comprar una casa da derecho a residir en España?
No. La residencia por inversión inmobiliaria (el visado de oro) se derogó el 3 de abril de 2025: el artículo 63 de la Ley 14/2013 no tiene contenido desde esa fecha, por la disposición final 21.1 de la Ley Orgánica 1/2025. Algunas webs de inmobiliarias todavía lo ofrecen. Para otras vías de residencia, consulta a las autoridades de extranjería o al consulado más cercano; esta guía no las cubre.
Ver las villas en venta
Si ya tienes claros los pasos y los costes, ver las villas en venta.
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero comprar una casa en Menorca?
Sí. Los nacionales de la UE no tienen límite por nacionalidad. Los de fuera de la UE, como los británicos, pueden necesitar autorización militar según la Ley 8/1975 si el inmueble está en una zona declarada de acceso restringido, y el notario lo comprueba. Pregunta al notario si el inmueble está en una de esas zonas.
¿Necesito NIE para comprar?
La Policía Nacional asigna el NIE a los extranjeros con intereses económicos, profesionales o sociales en España. Sin NIE la escritura no se puede inscribir en el Registro de la Propiedad (Ley Hipotecaria, art. 254.2; RD 1065/2007, art. 20.1). Pregunta al notario qué más necesita.
¿Se puede comprar sin estar en España?
El NIE sí se puede pedir desde fuera, a través de un consulado español. No hemos leído una fuente oficial sobre comprar por poder sin viajar, así que consúltalo con el notario.
¿Cuánto dinero necesito para comprar una casa de 300.000 €?
En una vivienda de segunda mano comprada a un particular, sin tipos reducidos, el ITP es de 24.000 € (el 8 % de 300.000 €). A esa cifra se suman notaría, registro y gestoría, de los que no damos importe porque dependen del caso y no hemos leído los aranceles oficiales.
¿Quién paga la plusvalía y el notario?
La plusvalía municipal la paga el vendedor; si es persona física no residente, el comprador actúa como sustituto y la ingresa. A falta de pacto, el vendedor paga los derechos notariales de la escritura matriz y el comprador la copia y el Registro.
¿Puedo pagar en efectivo?
Depende de quién venda. Si una de las partes es empresario o profesional, no se puede pagar en efectivo desde 1.000 € (10.000 € si quien paga es una persona física sin domicilio fiscal en España que no actúa como empresario o profesional). Entre particulares, la Ley 7/2012 no fija ese límite; pregunta al notario cómo debe constar el pago.
¿Qué es la nota simple?
Es una información del Registro de la Propiedad que identifica la finca, sus titulares y sus cargas, tal como están en la fecha en que se expide.
¿Puedo conseguir una hipoteca siendo no residente?
Depende de cada banco; no hemos encontrado una fuente oficial con las condiciones para no residentes. Lo que sí está regulado es el reparto de gastos de la hipoteca, desde la Ley 5/2019: el cliente paga la tasación y la copia de la escritura si la pide; la entidad paga la gestoría, la escritura del préstamo y el registro.
¿Comprar una casa me da la residencia?
No. El visado de oro por inversión inmobiliaria no tiene contenido desde el 3 de abril de 2025. Para otras vías de residencia, consulta a las autoridades de extranjería.
¿Qué impuestos pago cada año?
El IBI, que fija cada ayuntamiento y del que no damos cifra. Si vives fuera de España y usas la casa para ti, también declaras la renta imputada en el modelo 210: tipo del 19 % para residentes de la UE/EEE y del 24 % para el resto, sobre el 1,1 % o el 2 % del valor catastral.
TL;DR:
- Un extranjero o no residente puede comprar una casa en Menorca. Los nacionales de la UE no tienen límite por nacionalidad; los de fuera de la UE, como los británicos, pueden tenerlo si el inmueble está en una zona declarada de acceso restringido (Ley 8/1975), y el notario lo comprueba.
- El NIE lo asigna la Policía Nacional: tasa de 9,84 € y resolución en un máximo de cinco días desde que entra la solicitud. Sin NIE la escritura no se puede inscribir en el Registro de la Propiedad (Ley Hipotecaria, art. 254.2; RD 1065/2007, art. 20.1). Pregunta al notario qué más necesita.
- El orden habitual es: comprobaciones (nota simple, cargas, certificado energético, IBI), NIE, arras, escritura ante notario, impuestos en el mes siguiente e inscripción en el Registro.
- En una vivienda de segunda mano comprada a un particular se paga ITP, de entre el 8 % y el 13 % según el valor, y no AJD gradual. En obra nueva se paga IVA del 10 % más AJD (1,5 %, o 2 % desde 1.000.000 €).
- Si el vendedor es no residente y no tiene establecimiento permanente, el comprador retiene el 3 % para Hacienda. Cada año, si no vives en España y usas la casa para ti, declaras la renta imputada: 19 % para residentes de la UE/EEE y 24 % para el resto.
Información general basada en las fuentes oficiales citadas en cada apartado; no sustituye al notario ni al asesor fiscal.
Fuentes oficiales
- Policía Nacional: asignación de NIE y tasas
- Plataforma ONE: solicitud de NIE
- ATIB: ITP y AJD
- BOE: Decreto Legislativo 1/2014 · TRLITP · Ley del IVA · Ley 8/1975 · TRLIRNR · TRLRHL · Ley 14/2013 · Ley 7/2012 · Código Civil · Real Decreto 390/2021
- Ley Hipotecaria, art. 254.2 (BOE) y Real Decreto 1065/2007, art. 20.1 (BOE)
- Agencia Tributaria: modelo 210 y su nota de plazos
- Consejo General del Notariado: comprar una vivienda
- Registradores: qué es la nota simple
- Catastro: valor de referencia
- Banco de España: gastos de formalización
Comprobado en las fuentes el 28 de octubre de 2026. Las normas y las tasas cambian: confirma la cifra en la fuente enlazada antes de actuar.